Mieten in Berlin

Aktuelle Statistiken besagen, dass 85% der Berliner Einwohner „zur Miete“ wohnen. Das besagt allerdings noch nicht viel, denn darin sind auch die Mieter enthalten, die 2000 oder 4000 Euro Monatsmiete bezahlen für Luxuswohnungen, die an exponierten Stellen der Stadt in den letzten 20 Jahren entstanden sind (Potsdamer Platz, Hackescher Markt, Gleisdreieck u.a.)

Für uns sind eher die „Normalverdiener“ interessant, die sich vielleicht noch 1000 oder 1200 Euro Miete leisten können, weil zwei Arbeitnehmer in der Familie oder Partnerschaft einen guten Job haben und gemeinsam 3500 Euro monatlich nach Hause bringen. Noch mehr interessieren uns aber genau die Menschen, die mit einem Mindestlohn oder einer geringen Rente nur 800, 900 oder 1200 Euro zur Verfügung haben im Monat, davon ihre Miete bezahlen müssen und weiterhin auch den sonstigen Lebensunterhalt bestreiten sollen.

Die Erstgenannten zähle ich zur Mittelschicht, die in den letzten Jahren abgenommen hat, die anderen gehören (leider) zu einer Mehrheit, die sich das Leben in Großstädten kaum noch leisten kann.
Genau aus ihrer Sicht möchte ich die Mietenentwicklung betrachten, wobei auch dieses Thema vielschichtig ist, da wir auf Alter und Ausstattung der Wohnungen schauen müssen, um beurteilen zu können welche Miethöhe eigentlich angemessen ist.
Der Begriff bezahlbar findet sich in fast allen Diskussionen wieder, obwohl er faktisch nichts aussagt. Wer 15.000 Euro Monatseinkommen hat, für den ist eine Monatsmiete von 4000 Euro bezahlbar, dagegen kann ein Mindestlöhner kaum mehr als 400 Euro Monatsmiete aufbringen.
Die Durchschnittsmiete in Berlin liegt derzeit bei 10,93 Euro/ m², für eine 45 m² große Wohnung sind das 491,84 €, für eine 60 m² Wohnung (durchschnittliche Wohnungsgröße in Berlin) schon 655,80 €.
Durchschnittspreise sagen aber nicht viel aus, da teure Wohnungen (> 15 Euro/ m²) darin ebenso enthalten sind wie billige Altbauwohnungen (< 4 Euro/ m²), also schauen wir nun einmal auf den Mietpreis bei den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften, speziell auch zur Gewobag, bei der ich Mieter und Mieterrat bin.

Bei der Gewobag liegt die derzeitige Durchschnittsmiete bei 5,65 Euro/ m² (Stand 31.12.2015, Zahlen von 2016 liegen noch nicht vor), die teuersten Wohnungen kosten allerdings auch schon mehr als 13 Euro/ m². Der Berliner Mietspiegel gibt einen Durchschnittswert von 5,84 Euro/ m² an, daher ist die Gewobag so stolz auf ihre 5,65 €.
Schauen wir allerdings auf die Neuvermietungen der letzten Jahre, sieht es schon wieder anders aus. Da liegt der Durchschnittswert bereits bei 6,27 Euro/ m², insgesamt wurden im Jahr 2015 19.626 Wohnungen neu vermietet, davon 3723 von der Gewobag.
Auf den ersten Blick liegen damit die Miethöhen unter den vom Senat geforderten 6,50 Euro/ m² als Maximum im geförderten Wohnungsbau.

Wer nach einer Wohnung in den Mietanzeigen sucht, wird allerdings eher Mietpreise von mindestens 8,50 Euro/ m² Kaltmiete finden.
Im kommunalen Wohnungs(neu)bau müssen inzwischen 55% der freiwerdenden Wohnungen an Inhaber eines WBS (Wohnberechtigungsschein) vergeben werden, 20% davon an Personen mit besonderem Bedarf, das sind

  • Personen mit nachgewiesener Schwerbehinderung (Grad der Behinderung von 50 und darüber) in Wohnverhältnissen, die aufgrund der anerkannten Leiden objektiv ungeeignet sind.
  • Personen in Einrichtungen der sozialen Wohnhilfe oder sonstigen Behelfsunterkünften (z.B. Frauenhäusern, Zufluchtswohnungen).
  • Personen, die unverschuldet ihre Mietwohnung räumen müssen (z.B. aufgrund eines bauordnungsrechtlichen Benutzungsverbots oder mit Beendigung des Dienst- bzw. Arbeitsverhältnisses).
  • Leistungsempfangende nach SGB II und SGB XII (Grundsicherung bei Arbeitssuche, im Alter oder bei Erwerbsminderung), die vom JobCenter/Sozialamt eine konkrete Aufforderung zum Umzug in eine „angemessene Wohnung“ erhalten haben.

Das zeigt bereits, dass es recht schwierig ist in Berlin eine preisgünstige Wohnung zu finden. Ein weiterer Blick in den jährlich erscheinenden Wohnmarktreport ergibt wieder andere Zahlen.
Der WMR 2016 beruht auf 47.602 Mietangeboten und berechnet daraus eine durchschnittliche Kaltmiete von 8,99 Euro/ m².
Im mittleren Marktsegment beträgt die Preisspanne für ganz Berlin 6,17 – 14,00 Euro.

Erfreulicherweise ist auch der WMR 2017 inzwischen verfügbar, der auf den Zahlen von 2016 beruht. 43.949 Mietangbote wurden ausgewertet, die durchschnittliche Kaltmiete hat sich kaum erhöht, sie liegt nun bei 9,00 Euro/ m².
Je nach Wohnlage sind allerdings erhebliche Unterschiede feststellbar, Mitte bleibt im mittleren Marktsegment der teuerste Bezirk (Mietpreisspanne je m² 6,92 – 15,20 Euro) vor Friedrichshain-Kreuzberg (7,62 – 14,22) und Charlottenburg-Wilmersdorf (7,46 – 14,29).
Im Median aller Marktsegmente liegt Friedrichshain-Kreuzberg (11,04/ m²) sogar vor Mitte (10,48), bei den hochpreisigen Angeboten finden wir die teuersten wiederum in Mitte (durchschnittlich 17,46).

Dieser Bericht zeigt also ein anderes Bild, und so bleibt nur zu resümieren, dass je nach Auftraggeber die Statistiken anders angelegt oder anders ausgewertet werden. Noch ist Berlin nicht so teuer wie München, Frankfurt a.M., Stuttgart oder Hamburg, doch der „Normalverdiener“ (41.000 Euro brutto jährlich) hat inzwischen auch in Berlin Probleme eine bezahlbare und angemessene Wohnung zu mieten, Mindestlohnempfänger stehen naturgemäß vor weit größeren Problemen, besonders wenn sie keinen WBS erhalten.

Es bleibt also viel zu tun für die Interessenvertreter der Berliner Mieter, um zu verhindern, dass Wohnen in Berlin unbezahlbar wird.
Immerhin haben sich die Mieten in der Stadt in den letzten 10 Jahren um durchschnittlich 30% erhöht während die sonstigen Lebenshaltungskosten nur um 17% gestiegen sind.