Monthly Archives: November 2018

§559 – Modernisierung

Das allgemeine Mietrecht ist im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) festgelegt, es nimmt den recht großen Teil der §535 bis §597 ein, natürlich gehören auch Wohnungseigentum und Landpacht zu diesen Gesetzen.

Hier soll es um den §559 gehen, der die Modernisierungsumlage regelt und schon lange nicht mehr zeitgemäß ist.
Bisher gilt, dass der Vermieter 11% der Kosten jährlich auf die Mieter umlegen kann, eine Begrenzung gibt es weder bei der Summe noch bei der Laufzeit der Umlage.
Damit konnten bestehende Mieten um das Mehrfache erhöht werden, je nachdem welche Modernisierungsmaßnahmen vom Vermieter vorgenommen wurden („Luxusmodernisierung“), so dass Bestandsmieter die neuen Mieten oft nicht mehr bezahlen konnten und dadurch verdrängt wurden (Gentrifizierung).

Bei einer 11-prozentigen Umlagen sind die Kosten der Modernisierung in weniger als 10 Jahren wieder eingespielt, danach bleibt allerdings die höhere Miete erhalten, so dass der Vermieter einen guten Profit erzielt.
Alle bisherigen Versuche die Umlage zu begrenzen, scheiterten am Widerstand der Bundesregierung, hauptsächlich die CDU/CSU sieht die Vermieter als ihre Klientel und hat das bisher verhindert.
In Berlin gibt es Sonderregelungen, zum einen durch das Wohnraumversorgungsgesetz (WoVG), dass die Umlage auf 8% begrenzt, weiterhin aber auch durch die Kooperationsvereinbarung zwischen Senat und den 6 landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU), in der die Modernisierungsumlage auf 6% beschränkt wurde, die anschließende Miete darf nicht mehr als 10% über der ortüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) liegen.
Zudem werden „normale“ Mieterhöhungen auf 2% jährlich bzw. 4% in zwei Jahren begrenzt.

So kann man durchaus sagen, dass die Mieter der LWU in Berlin besser gestellt sind als viele Mieter bei privaten Gesellschaften, besonders abschreckende Beispiele sind dabei Deutsche Wohnen und Vonovia, bei denen nur die Rendite zählt, Altmieter mit niedrigen Bestandsmieten werden mit allen verfügbaren, bisweilen sogar illegalen „Tricks“ aus den Wohnungen verdrängt.
Auch wenn es den sogenannten „sozialen Wohnungsbau“ nicht mehr gibt, bemüht man sich in Berlin darum, die Mieten auch in der Innenstadt bezahlbar zu halten (natürlich ist jede Miete bezahlbar, abhängig vom Einkommen), um auch Normalverdienern die Möglichkeit zu bieten in der Stadt zu wohnen und damit auch eine ausgewogene und gesunde soziale Mischung der Mieterschaft zu erhalten.

Da von den Gesetzen, die das Mietrecht betreffen (oben genannt) viele nicht mehr zeitgemäß sind, hat die Justizministerin Katarina Barley den Entwurf eines Mietrechtanpassungsgesetzes ins Parlament eingebracht.
Darüber werde ich in einem der nächsten Blogartikel berichten.

In eigener Sache

Tatsächlich passiert es auch mir, wenn ich zu schlampig mit meinen Daten umgehe, dass mir eine komplette SQL-Datenbank mit den Beiträgen dieses Blogs verlorengeht.
Ärgerlich, sehr ärgerlich, wenn die letzte Sicherung bereits über ein Jahr zurückliegt.

Habe ich etwas daraus gelernt?
Natürlich, öfter sichern, damit bei einem Datenbankcrash die meisten Beiträge wiederherstellbar sind.

Diesmal war es leider nicht so, deshalb werde ich wohl in nächster Zeit ein paar aktuelle Themen aufgreifen müssen und neue Blogbeiträge dazu schreiben.