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Mietrechtanpassungsgesetz

Wie berichtet ist die Modernisierungsumlage stark umstritten, es gibt viele Stimmen, die eine generelle Aufhebung des §559 fordern.
Andere möchten zumindest diesen Teil des Mietrechts anpassen, eine moderate Umlage – z.B. 6% – mit einer Kappungsgrenze – eventuell bei 1,50 Euro/ m² – einführen und diese Umlage zeitlich befristen, bis die Modernisierungskosten sich amortisiert haben.
Bei 6% wäre das nach knapp 17 Jahren der Fall.

Aber es ist nicht der einzige Paragraf, der erneuert oder angepasst werden soll.
Auch sollten wir uns von der Vorstellung verabschieden, dass Politik und Gesetze zum Vorteil der Bürger oder/und Mieter gemacht würden.
So ist das MietAnpG von Ministerin Katarina Barley nun durch den Bundestag verabschiedet worden und soll zum 1.1.2019 in Kraft treten. Wie befürchtet gab es einige Abstriche vom ursprünglichen Entwurf, dennoch stellt es eine Verbesserung der Gesetzeslage aus Sicht der Mieter dar.
Die Modernisierungsumlage wird von 11 auf 8% gesenkt, die Mieterhöhung wird bei 3 Euro/m² in 6 Jahren gedeckelt, bei einem Mietpreis von weniger als 7 Euro/m² darf die Miete nur um 2 Euro/m² steigen nach der Modernisierung.
Nicht ganz das, was sich Mietaktivisten erhofft hatten, auf jeden Fall aber mehr Sicherheit für Mieter als bisher.
Hier noch der Entwurf der Regierung, weiterhin ein paar Links zu Kommentaren von anderen Webseiten:

Mietrechtsreform

cashkurs.com

Und auch ein Blick auf das, was sich bei Immobilienpreisen verändert hat. Die Blase, also die großen Gewinne für Spekulanten, scheint langsam zu platzen bzw. den Investoren geht die Puste aus, der Superzyklus neigt sich dem Ende zu. Natürlich werden die Immobilienpreise in den Ballungszentren (Großstädten) noch etwas weiter steigen, aber die Bedingungen für Spekulanten bzw. „Heuschrecken“ werden zunehmend schlechter, die Gewinnwahrscheinlichkeit sinkt und wird damit für viele uninteressant. Da auch die bisher möglichen Renditesteigerungen durch Luxusmodernisierungen durch die neue Gesetzgebung stark eingeschränkt werden, hat Vonovia bereits verkündet, in Zukunft nicht mehr so stark auf Modernisierungen zur Gewinnmaximierung zu setzen – alle Vonovia-Mieter wird es freuen.
Es dürfte nur eine Frage der Zeit sein bis auch andere Wohnungsunternehmen ihre Pläne zurückstellen oder aufgeben, auch Mieter der Deutsche Wohnen können wohl darauf hoffen.

§559 – Modernisierung

Das allgemeine Mietrecht ist im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) festgelegt, es nimmt den recht großen Teil der §535 bis §597 ein, natürlich gehören auch Wohnungseigentum und Landpacht zu diesen Gesetzen.

Hier soll es um den §559 gehen, der die Modernisierungsumlage regelt und schon lange nicht mehr zeitgemäß ist.
Bisher gilt, dass der Vermieter 11% der Kosten jährlich auf die Mieter umlegen kann, eine Begrenzung gibt es weder bei der Summe noch bei der Laufzeit der Umlage.
Damit konnten bestehende Mieten um das Mehrfache erhöht werden, je nachdem welche Modernisierungsmaßnahmen vom Vermieter vorgenommen wurden („Luxusmodernisierung“), so dass Bestandsmieter die neuen Mieten oft nicht mehr bezahlen konnten und dadurch verdrängt wurden (Gentrifizierung).

Bei einer 11-prozentigen Umlagen sind die Kosten der Modernisierung in weniger als 10 Jahren wieder eingespielt, danach bleibt allerdings die höhere Miete erhalten, so dass der Vermieter einen guten Profit erzielt.
Alle bisherigen Versuche die Umlage zu begrenzen, scheiterten am Widerstand der Bundesregierung, hauptsächlich die CDU/CSU sieht die Vermieter als ihre Klientel und hat das bisher verhindert.
In Berlin gibt es Sonderregelungen, zum einen durch das Wohnraumversorgungsgesetz (WoVG), dass die Umlage auf 8% begrenzt, weiterhin aber auch durch die Kooperationsvereinbarung zwischen Senat und den 6 landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU), in der die Modernisierungsumlage auf 6% beschränkt wurde, die anschließende Miete darf nicht mehr als 10% über der ortüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) liegen.
Zudem werden „normale“ Mieterhöhungen auf 2% jährlich bzw. 4% in zwei Jahren begrenzt.

So kann man durchaus sagen, dass die Mieter der LWU in Berlin besser gestellt sind als viele Mieter bei privaten Gesellschaften, besonders abschreckende Beispiele sind dabei Deutsche Wohnen und Vonovia, bei denen nur die Rendite zählt, Altmieter mit niedrigen Bestandsmieten werden mit allen verfügbaren, bisweilen sogar illegalen „Tricks“ aus den Wohnungen verdrängt.
Auch wenn es den sogenannten „sozialen Wohnungsbau“ nicht mehr gibt, bemüht man sich in Berlin darum, die Mieten auch in der Innenstadt bezahlbar zu halten (natürlich ist jede Miete bezahlbar, abhängig vom Einkommen), um auch Normalverdienern die Möglichkeit zu bieten in der Stadt zu wohnen und damit auch eine ausgewogene und gesunde soziale Mischung der Mieterschaft zu erhalten.

Da von den Gesetzen, die das Mietrecht betreffen (oben genannt) viele nicht mehr zeitgemäß sind, hat die Justizministerin Katarina Barley den Entwurf eines Mietrechtanpassungsgesetzes ins Parlament eingebracht.
Darüber werde ich in einem der nächsten Blogartikel berichten.

In eigener Sache

Tatsächlich passiert es auch mir, wenn ich zu schlampig mit meinen Daten umgehe, dass mir eine komplette SQL-Datenbank mit den Beiträgen dieses Blogs verlorengeht.
Ärgerlich, sehr ärgerlich, wenn die letzte Sicherung bereits über ein Jahr zurückliegt.

Habe ich etwas daraus gelernt?
Natürlich, öfter sichern, damit bei einem Datenbankcrash die meisten Beiträge wiederherstellbar sind.

Diesmal war es leider nicht so, deshalb werde ich wohl in nächster Zeit ein paar aktuelle Themen aufgreifen müssen und neue Blogbeiträge dazu schreiben.

Mieten in Berlin

Aktuelle Statistiken besagen, dass 85% der Berliner Einwohner „zur Miete“ wohnen. Das besagt allerdings noch nicht viel, denn darin sind auch die Mieter enthalten, die 2000 oder 4000 Euro Monatsmiete bezahlen für Luxuswohnungen, die an exponierten Stellen der Stadt in den letzten 20 Jahren entstanden sind (Potsdamer Platz, Hackescher Markt, Gleisdreieck u.a.)

Für uns sind eher die „Normalverdiener“ interessant, die sich vielleicht noch 1000 oder 1200 Euro Miete leisten können, weil zwei Arbeitnehmer in der Familie oder Partnerschaft einen guten Job haben und gemeinsam 3500 Euro monatlich nach Hause bringen. Noch mehr interessieren uns aber genau die Menschen, die mit einem Mindestlohn oder einer geringen Rente nur 800, 900 oder 1200 Euro zur Verfügung haben im Monat, davon ihre Miete bezahlen müssen und weiterhin auch den sonstigen Lebensunterhalt bestreiten sollen.Read more

Im Winter kalt, im Sommer nass

Eigentlich können wir in Berlin mit der Situation der Mieter zufrieden sein, sofern man die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften betrachtet.
Es gibt einen Mietspiegel – über den man streiten kann – und die WBGen halten sich daran. Auch wenn das bisweilen – nach mehreren Jahren ohne Erhöhung der Kaltmieten – zu Mieterhöhungen von mehr als 10% führen kann, sind doch die Wohnungen bewohnbar und in durchschnittlich gutem Zustand.
Darüberhinaus gibt es allerdings noch Mietwohnungen von anderen Gesellschaften, die nicht der Kontrolle durch die Senatsverwaltung unterliegen.Read more

Betriebskosten – die zweite Miete

Mal ehrlich, wer von Ihnen hat nicht schon vor der jährlichen Betriebskostenabrechnung gesessen und ist verzweifelt an der Unüberschaubarkeit der vielen aufgeführten Posten.
Zuerst die Komplettkosten für das ganze Mehrfamilienhaus, dann die Aufteilung auf die Wohnfläche, dann daraus berechnet der Anteil, den man als Mieter zu bezahlen hat.

Warum sind die Heizkosten so hoch? Der Winter war doch nicht lang und kalt, und so viel geheizt habe ich doch gar nicht.

Warmwasserverbrauch, Kaltwasserverbrauch, Abwasser, was sind das alles für Zahlen? Wer hat die gemessen und wo?

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WVB AöR, ein zahnloser Tiger?

Einige Medienbeiträge, z.B. im Tagesspiegel, sorgen für Verunsicherung bei den Mietervertretern.
Ja, zugegeben, man hat schon damit gerechnet, dass die ungeliebten Mieterräte in der ein oder anderen Weise behindert werden in ihrer Arbeit, dass auch die neu gegründete Wohnraumversorgung Berlin AöR (WVB AöR) als übergeordnete Senatsverwaltungsstelle für die 6 Wohnungsunternehmen nicht die Interessen der 320.000 Mieter wahrnehmen wird, sondern eher politische Vorgaben kontrollieren soll.Read more

Mieterhöhung, die Zweite

…also quasi eine Fortsetzung des Blogbeitrags vom 19. Januar.
Der laute Aufschrei etlicher betroffener Mieter – bei der Gewobag sollen es in Schöneberg 120 gewesen sein – und die Darstellung in den Medien hat dazu geführt, dass die Senatorin nun darauf dringt, dass alle Mieterhöhungen nach dem Jahresbeginn erst einmal ausgesetzt werden, bis es neue Regelungen, konform zum Koalitionsvertrag, gibt.
Also ein Sieg in der ersten Runde.Read more

Staatssekretär – Mal hü, mal hott

Sicher hat jeder, der sich für den Wohnungsbau und die Mietenpolitik des Berliner Senats interessiert, die Diskussionen um Andrej Holm verfolgt.
Ein Staatssekretaär, der für den Wohnungsbau und die entsprechende Politik zuständig sein sollte, und der sehr mieterfreundlich agierte.
Das genau dies einigen Investoren nicht gefiel, und zusätzlich bereits in den Medien als „Triumpf der Linkspartei“ gewertet wurde, machte die Causa Holm zu einem Politikum. Read more

Vernetzung

Im Januar fand ein Treffen der Berliner Mieterräte statt, also jener Gremien, die 2016 auf Grund des WoVG (Wohnraumversorgungsgsetzes) in den 6 kommunalen Wohnungsbaugesellschaften gewählt werden mussten.
Ein ersten Kennenlernen, kurze Berichte über die Ideen und das weitere Agieren als Mietervertreter der einzelnen Gesellschaften.
Mittelfristig ist ein engerer Kontakt zur Senatsverwaltung wichtig, da dort die Weisungen für die WBGen erlassen werden. Die 6 kommunalen WBGen verwalten derzeit ca. 320.000 Wohnungen in Berlin, damit haben sie schätzungsweise 500.000 Mieter, eventuell sogar mehr. Eine geballte Macht, wenn man an Wahlen in Berlin denkt, auch wenn nichtwahlberechtigte Kinder und Jugendliche darunter sind.Read more